事件背景
2026 年 6 月，中國住房城鄉建設部宣佈國家級專項規劃《城市更新「十五五」規劃》正式出爐。副部長秦海翔在國務院吹風會表示，各地須按此規劃細化本地目標指標與任務措施。
這則信息的關鍵詞是「第一部國家級專項規劃」——換句話說，在過去 30 多年、中國城市化的整個高速增長階段，從未有過系統性的「城市更新」國策，現在有了。
為什麼現在才出現？
### 增量邏輯的終點
過去 30 年，中國城市化邏輯極其簡潔：圈地 → 填高樓 → 賣地皮 → 再圈地。這是純增量遊戲。
但三個臨界點同時到達：
1. 地理邊界：可開發的平地已經不多。一二線城市用地天花板已明顯。 2. 人口邊界：城市化率逼近 65%，新增流入人口增速大幅放緩。新增用地需求 = 新增人口 × 人均面積，兩個量都在萎縮。 3. 資金邊界：地方政府對地方債的依賴度已到警告線。「賣地還債」的模式難以為繼。
當增量枯竭，城市發展只能轉向存量。
### 從「房子」到「城市肌理」
「城市更新」這個詞在房產圈用了十多年，但往往只是翻新、改造單棟樓、單個社區。真正的「城市更新」規劃範疇更大：
- **物理存量**：老舊社區、老工業區、斷裂的街道肌理
- **功能混雜**：混居的住商、失效的產業園區、被堵塞的交通流
- **制度遺留**：產權複雜、規劃指標滯後、居民補償機制
這要求從單純的「建築工程」升級到「城市規劃學+社會學+金融學」的多學科協奏。
為什麼「細化目標指標」這句話很關鍵
中央發規劃容易，難的是執行。「各地要細化本地區的目標指標、任務措施」這句話意味著：
1. 從上而下的 KPI 約束：北京的更新策略必然不同於三線城市，但都要有量化目標。這意味著中央要能追蹤、評估、問責。 2. 融資配套的需要：沒有「目標指標」，就無法評估項目回報率，就無法設計金融產品。 3. 政績評估的轉向：過去 GDP 導向是「新增 GDP」，未來可能轉向「存量激化效率」、「人均 GDP」等更細緻的指標。
經濟學邏輯：邊際收益率的反轉
在增量時代： - 邊際收益遞增（每多開一塊地、回報都更高、因為總體需求旺盛） - 政府、開發商、購房者三方都獲利
在存量時代： - 邊際收益遞減（改造第一棟樓成本低、收益高；改造第 100 棟樓成本高、收益難測） - 需要新融資模式：REITs（房地產信託基金）、政府專項債、社區基金等 - 政府角色轉向「城市經理」而非「地主」
與全球先例的對照
美國在 1970-80 年代面臨類似轉折（老工業城市衰退）→ 社區再開發、城市復興 E日本在 1990 年代面臨（高地價時代結束、人口負增長）→ 進行大規模都市更新
中國的城市更新規劃比起這些國家，啟動得更晚、規模更大、複雜度也更高。
潛在挑戰
1. 既得利益協調：舊社區居民、原地主、承租商戶、開發商，利益高度複雜。 2. 融資困境：存量改造的回報周期長（10-20 年）、融資成本高，如何吸引資本？政府補貼空間有限。 3. 評估體系缺失：如何量化「城市肌理改善」「社會融合度」等軟指標？
行業影響
- **建築設計**：從「量的生產」轉向「質的改造」，細節設計、改造技術升級
- **房產開發**：增量尋地模式式微，轉向存量運營、物業管理升級